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「都留市のアパートの外壁がだいぶ傷んできているが、工事するタイミングがわからない」
「費用がかかるが、節税になると聞いた。実際のところは？」
——都留市でアパート・賃貸物件を所有するオーナーの方からこうした相談をよくいただきます。

賃貸物件の外壁塗装は「コスト」に見えがちですが、正しく理解すれば節税・入居率の維持・資産価値の保全という経営上のメリットをもたらす「投資」です。

一方で都留市の賃貸物件には平地とは異なる特有のリスクがあります。凍害による外壁の急速な劣化・多湿環境でのコケ発生・コーキングの早期劣化
——これらを放置すると入居者からのクレーム・緊急修繕費・空室率の上昇という経営上の問題に直結します。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年、建築施工管理技士が在籍する西山建材工業（プロタイムズ富士吉田店）が、都留市のアパート・賃貸物件オーナーのための外壁塗装完全ガイドをお伝えします。

都留市の賃貸物件が外壁塗装を必要とする特有の理由

凍害と多湿が平地より早く建物を劣化させる

都留市の冬季凍害・桂川沿いの多湿環境は、外壁の劣化スピードを平地より速めます。外壁のひび割れ・コーキングの剥離・コケの発生が通常より早く進み、入居者の目に触れやすくなります。

特に北面・日当たりの少ない面に発生するコケ・藻の黒ずみは、入居希望者の第一印象を大きく損ないます。

都留市の賃貸市場では外観が選択基準になる

都留市は都留文科大学を擁する学生・若い世代も多いエリアです。また近年は中央道沿線の利便性から東京都市部への通勤圏として注目されています。こうした入居者層はインターネットで物件を探すため、物件の外観写真の印象が問い合わせ数に直結します。

外壁の汚れ・色褪せ・ひび割れが目立つ物件は、内見前の段階で候補から外されるリスクがあります。

都留市のアパート外壁塗装費用相場

規模別の費用目安

都留市のアパートで費用に影響する要因

・凍害によるひび割れ補修：モルタル外壁のひび割れが多い場合、補修費用が大きく変わります
・コーキングの全面劣化：都留市では打ち替え費用が通常より必要になるケースが多い
・長期間放置による劣化：放置期間が長いほど下地処理費用が増加します

外壁塗装は「修繕費」として経費計上できる——節税効果の正しい理解

修繕費として全額その年に経費計上できるケース

建物の現状維持・原状回復を目的とした外壁塗装は、税務上「修繕費」として扱われることが多く、その年の不動産所得から全額差し引くことができます。

例えば不動産所得が年400万円のオーナーが修繕費として150万円の外壁塗装を計上した場合、課税所得は250万円になり、所得税・住民税が減額されます。

「資本的支出」として減価償却が必要になるケース

建物の価値を大幅に向上させる大規模改修は「資本的支出」として減価償却（数年に分けての経費計上）が必要になる場合があります。外壁塗装が修繕費か資本的支出かは、工事の性質・金額・過去の修繕履歴によって判断が変わります。金額が大きい場合は担当の税理士に確認することを強くお勧めします。

外壁塗装が都留市の賃貸経営にもたらす3つの効果

①入居率の維持と家賃の下落防止

外壁がきれいな物件はインターネット掲載写真の印象が良く、問い合わせ数・内見数が増えます。都留市の賃貸市場は競合物件との差別化が重要であり、外観の管理は入居率に直結します。

②建物の資産価値の維持

都留市特有の凍害ダメージが蓄積した建物は、将来の売却・相続時の査定額が大幅に低くなります。適切なメンテナンスは資産価値を守る投資です。

③緊急修繕費・入居者トラブルの予防

外壁の防水性が失われると雨漏りが発生し、オーナーは修繕義務を負います。緊急対応の費用は計画的な外壁塗装より割高になることが多く、計画的なメンテナンスが緊急コストを防ぎます。

工事中の入居者対応——賃貸物件ならではの配慮

事前のお知らせ文書の配布（工事前2週間前が目安）

全入居者への案内文書に以下を記載します。
・工事の内容と目的 ・工期（開始〜終了の予定）
・施工業者名
・連絡先
・騒音・臭気が発生する工程とその予定日
・洗濯物が干せない日の告知
・足場設置期間中の防犯対策

ゾーン分割施工で影響を最小化

建物を複数のゾーンに分けて施工することで、特定の入居者への影響を分散できます。空室中の部屋の周辺から施工を始めることで在住入居者への影響を後回しにすることも可能です。

水性塗料で臭気を最小限に

溶剤系塗料より水性塗料の方が臭気が大幅に少ないため、入居者への配慮という観点からも水性塗料の採用が有効です。

よくある質問（FAQ）

Q. アパートの外壁塗装費用は全額その年の経費になりますか？
A. 現状維持・原状回復を目的とした工事であれば修繕費として全額計上できるケースが多いです。ただしグレードアップを伴う大規模改修は資本的支出として減価償却が必要な場合があります。詳細は担当の税理士にご確認ください。

Q. 入居者がいる状態でも工事できますか？トラブルが心配です。
A. 外壁塗装は建物外部の工事のため、適切な事前告知と配慮のもとで入居中でも施工可能です。事前のお知らせ文書の配布・騒音・臭気の事前告知・洗濯物干しの制限日の告知を徹底することでトラブルを大幅に減らせます。

Q. 都留市のアパートで凍害による被害が心配です。どう対処すればいいですか？
A. 凍害によるひび割れが多い場合は、外壁塗装前の適切な補修（Uカット・エポキシ注入など）と弾性塗料の選択が重要です。まず無料診断でひび割れの状態を確認することをお勧めします。

Q. 都留市でアパートの外壁塗装を依頼できる業者はありますか？
A. 西山建材工業では都留市のアパート・賃貸物件の外壁塗装に対応しています。建築施工管理技士が在籍しており、複数の入居者がいる建物での施工管理・入居者対応のノウハウを持っています。

まとめ——都留市の賃貸経営において外壁塗装は「必要な投資」

都留市のアパート・賃貸物件オーナーにとって、外壁塗装は単なる「コスト」ではありません。節税効果・入居率の維持・建物の資産価値保全・緊急修繕費の予防
——これらすべてが外壁塗装という投資から得られるメリットです。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年。株式会社西山建材工業は、2024年・2025年山梨県施工実績第1位を獲得。全国4,000社以上のアステックペイント加盟店の中でも、厳しい品質基準をクリアした「プロタイムズ」加盟店として、2026年5月セールスチャンピオンズカップ全国第1位、甲信越・北陸エリアでは2026年4月・5月の2大会連続第1位を受賞。さらにアステックペイント全国施工実績10位以内の実績を誇る、地域密着の外装リフォーム専門店です。

✅ 都留市のアパート・賃貸物件の外壁塗装に対応
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執筆者： 株式会社西山建材工業 代表取締役 西山飛翔 （一級塗装技能士・二級建築施工管理技士・外装劣化診断士）