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「このアパートは内装もきれいにリノベーションしたし、設備も新しいのに、なぜか問い合わせが少ない」
——都留市のアパートオーナーからこうした悩みをよく聞きます。

その原因のほとんどは「外観写真の問題」です。

SUUMOで物件を探す学生は、まずサムネイル写真（物件一覧の小さな画像）を見て「この物件をクリックするかどうか」を0.5〜1秒で判断します。サムネイルとして設定される写真が外観の場合、その印象が「詳細を見てもらえるかどうか」を左右します。

内装がどれだけきれいでも、外観写真が色褪せていたり・コケが生えていたりすると、詳細ページを見てもらえる前に候補から外れてしまいます。

都留市には都留文科大学生向けアパートだけで100件超が登録されています。この競争の中で選ばれるためには、内装だけでなく「外観でまず目を引く」ことが必要です。

この記事では、SUUMOでの外観写真の重要性と、外壁塗装リフレッシュによる改善策を解説します。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年の西山建材工業（プロタイムズ富士吉田店）が解説します。

SUUMOで学生が部屋を探す行動パターンの詳細

ファーストインプレッションは「外観写真」が決める

スマートフォンでSUUMOを見ている学生（新入生・転入生）の行動パターンを具体的に見ると、以下のようになります。

1. 「都留市 1K 4万円以下」などの条件で検索する
2. 検索結果に100件以上の物件が並ぶ
3. サムネイル写真を流し見し、気になった物件だけクリックする（ここで選別が起きる）
4. 詳細ページで間取り・内装写真・家賃・築年数・設備を確認する
5. 不動産会社に問い合わせる

最重要なのがステップ3です。学生がスクロールしながらサムネイルを流し見する時間は、物件ごとに0.5〜1秒程度です。この短い時間で「見る価値があるかどうか」を判断しています。

この判断に最も影響するのが、サムネイル写真（多くの場合、外観写真が設定されている）の印象です。

外観が悪い物件が「見えない」になるメカニズム

・外壁が色褪せている→「古そう」「管理が悪そう」という印象→クリックしない
・コケ・汚れが目立つ→「清潔感がない」「入りたくない」→クリックしない
・写真がぼやけている・暗い→「物件に自信がない」という印象→クリックしない

逆に外観がきれいな物件は

・白・アイボリー系：「清潔感がある」→クリックしやすい
・明るい色調：「新しそう」「きれい」→クリックしやすい
・外壁塗装直後の写真：「管理が行き届いている」→クリックしやすい

問い合わせ数と外観写真の関係

不動産会社のデータでは、同じ条件（家賃・間取り・立地）の物件でも、外観写真の印象によってクリック率・問い合わせ数に2〜5倍の差が出ることがあります。

外壁塗装のリフレッシュと写真の撮り直しで、クリック率が上がれば問い合わせ数が増え、空室期間が短縮されます。

都留市での外壁塗装リフレッシュの実際の効果

外観リフレッシュで期待できる変化

外壁塗装→外観写真撮影→SUUMO写真更新というサイクルで、以下の変化が期待できます。

短期効果（写真更新後〜2ヶ月以内）
・SUUMO掲載写真の印象改善→クリック率の向上
・問い合わせ数の増加（競合物件より選ばれやすくなる）
・不動産会社からの「お客様に紹介しやすくなった」という反応

中期効果（写真更新後3〜6ヶ月）
・空室期間の短縮
・家賃値下げ圧力の回避（外観が良い物件は値下げしなくても入居者が来る）
・入居者の質の向上（外観がきれいな物件に住みたいという意識の高い学生が集まる）

長期効果（1年以上）
・口コミ・SNSでの評価改善（入居者が友人に紹介するケースが増える）
・オーナーとしての信頼・ブランド向上

実際の入居率改善の計算例

シナリオ：都留市・木造6世帯アパート・家賃3.8万円

外壁塗装リフレッシュ前： ・稼働3.5世帯（空室2.5）、稼働率58%、月間家賃収入13.3万円

外壁塗装リフレッシュ後（目標）： ・稼働5.0世帯（空室1.0）、稼働率83%、月間家賃収入19.0万円

月間差額：+5.7万円 年間差額：+68.4万円

外壁塗装費用（6世帯・コーキング込み）：90万〜110万円 投資回収期間：約1.3〜1.6年

外壁塗装後の「SUUMO写真更新」を最大化するポイント

撮影は施工直後・晴天日に

外壁塗装直後は塗りたての色・艶が最も美しい状態です。施工完了後できるだけ早く（1〜2週間以内）に、晴天日の午前中（陽光が建物に当たる時間帯）に撮影することをお勧めします。

複数のアングルで撮影する

SUUMO・HOMESなどのポータルサイトでは外観写真を複数枚掲載できます。以下のアングルで撮影することをお勧めします。

・正面全体像（メインサムネイル用）
・エントランスのクローズアップ（清潔感・設備感を示す）
・建物の斜めからの写真（奥行きと存在感を示す）
・駐輪場・共用部（学生は実用的な部分も重視する）

写真更新のタイミングを戦略的に設定

学生の物件探しシーズンに合わせた写真更新が重要です。

・2月上旬〜2月中旬：新入生が本格的に物件探しを始めるタイミング。
このタイミングまでに外壁塗装を完了・写真更新が完了していることが理想

・12月〜1月：進学・転入を決めた学生が早めに物件を確保しようとする動きが始まる。
早期掲載更新で他物件より先手を打てる

よくある質問（FAQ）

Q. SUUMO掲載の写真を更新するのは不動産管理会社に依頼するのですか？
A. 一般的には不動産管理会社がSUUMOへの掲載・写真管理を行います。外壁塗装完了後に「写真を更新したい」旨を管理会社に伝えることで、SUUMO掲載写真の更新を依頼できます。施工完了後の写真はこちらから提供することが可能です。

Q. 外観写真の撮影はどのように行いますか？業者がやってくれますか？
A. 西山建材工業では施工完了後の外観写真撮影のサポートを行っています。SUUMOへの掲載に適した角度・光の入り方で撮影するアドバイスも行います。

Q. 外壁を明るい色に変えると入居率は上がりますか？
A. 一般的に明るい色（白系・アイボリー系）は「清潔感がある・新しそう」という印象を与え、SUUMOのサムネイルで目立ちやすい傾向があります。ただし現在の外壁色との大きな変化は、古くからの入居者への影響を考慮する必要があります。

Q. SUUMOで掲載している写真が古いまま（外壁塗装前）になっています。更新は管理会社に依頼しないといけませんか？
A. はい。SUUMOの掲載写真の管理は不動産管理会社が行っています。外壁塗装完了後に新しい外観写真を提供し、更新を依頼することで、掲載写真を最新の状態に変更できます。

まとめ——都留市のアパートはSUUMO写真の「外観」が入居率を決める

都留文科大学周辺の賃貸市場では、SUUMOの外観写真が入居率を左右する「最初の関門」です。内装のリノベーションだけでなく、外観のリフレッシュ→写真更新→クリック率改善という流れを戦略的に実行することが、都留市のアパートオーナーにとって最も費用対効果の高い空室対策です。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年。株式会社西山建材工業は、2024年・2025年山梨県施工実績第1位を獲得。全国4,000社以上のアステックペイント加盟店の中でも、厳しい品質基準をクリアした「プロタイムズ」加盟店として、2026年5月セールスチャンピオンズカップ全国第1位、甲信越・北陸エリアでは2026年4月・5月の2大会連続第1位を受賞。さらにアステックペイント全国施工実績10位以内の実績を誇る、地域密着の外装リフォーム専門店です。

「空室が続いている」「外観が古くなってきた」「SUUMOの写真を更新したい」というオーナーのご相談はお気軽にどうぞ。

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📞 0120-574-348（受付 8:30〜19:00・日曜定休）

執筆者：株式会社西山建材工業 代表取締役 西山飛翔 （一級塗装技能士・二級建築施工管理技士・外装劣化診断士）