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都留市は都留文科大学・健康科学大学という2つの大学を有し、山梨県東部の中でも学生向け賃貸物件が特に集積するエリアです。SUUMOには都留文科大学生向けアパートが100件超、地元の不動産会社（日の出商事・セレクト・つるぶん不動産等）にも合計200件以上の物件が登録されています。

この学生向け賃貸市場で、オーナーが最も頭を悩ませる課題が「空室」です。

都留文科大学の入学・卒業シーズン（3月〜4月）には大量の学生が退去し、新入生向けに空室を埋める競争が起きます。この競争に勝つために不動産会社が最初に行うのは「物件の魅力を高めること」ですが、そのために最も即効性があり費用対効果が高い手段のひとつが外壁塗装・外観のリフレッシュです。

「部屋の中がきれいでも、外から見て古そうだと問い合わせが来ない」という不動産会社の声は、都留市の市場を正確に反映しています。

この記事では、都留市のアパートオーナーが外壁塗装を「コスト」ではなく「入居率を上げる投資」として正しく判断するための情報を提供します。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年の西山建材工業（プロタイムズ富士吉田店）が解説します。

都留市の学生賃貸市場と外観の重要性

学生がSUUMOで部屋を探す行動パターン

都留文科大学の新入生・転居学生の多くはSUUMO・HOMES等のポータルサイトで物件を探します。スマートフォンで見るサムネイル写真が「まず見てもらえるかどうか」を決め、外観写真の印象が悪ければクリックすらされません。

学生は予算が限られているため「安くてそれなりに見える物件」を選びます。外観が古い・汚い物件は「内装がきれいでも選ばれにくい」という現実があります。逆に外観をリフレッシュして写真を更新することで、同じ家賃帯で競合物件より多くのクリック・問い合わせを獲得できます。

外観リフレッシュが家賃維持に直結する

外壁が劣化した物件は、入居者を確保するために家賃を下げる圧力が生じます。都留市の1K学生向け物件の家賃相場は3〜5万円程度ですが、外観が良い物件と悪い物件では2,000〜5,000円程度の差が生じることがあります。

この差額を年間で計算すると、1室あたり2.4万〜6万円の家賃収入の差になります。10室のアパートなら24万〜60万円の年間差額です。外壁塗装費用（10室規模のアパートで70万〜130万円程度）は数年で回収できる計算になります。

都留市特有の「2大学効果」

都留市には都留文科大学（公立・約3,000名）と健康科学大学（私立・約1,200名）という2つの大学があり、合計約4,200名の学生が在籍しています。さらに大月短期大学の学生向け需要もあります。

この「2大学効果」により、都留市の学生賃貸市場は単一大学の地方都市より需要が安定しています。適切に管理された物件であれば空室リスクは比較的低く、外観維持への投資が報われやすい市場環境です。

都留市のアパート外壁塗装——費用と投資対効果の計算

都留市のアパート外壁塗装費用相場

都留市の桂川沿いの多湿環境・大きな寒暖差による下地補修が費用に影響することがあります。

投資対効果の計算例（6世帯アパートの場合）

前提条件
・6世帯アパート、平均家賃4万円/月
・外観リフレッシュ前：稼働4世帯（空室2）→稼働率67%
・外観リフレッシュ後：稼働5.5世帯（稼働率91%目標）

外壁塗装費用
90万〜110万円（コーキング込み）

外観リフレッシュによる追加収入（年間）
・空室1.5室減少分：4万円×1.5室×12ヶ月 = 72万円/年

投資回収期間
約1.3〜1.5年

さらに家賃下落圧力の回避・不動産会社からの紹介優先度向上という副次効果も期待できます。

都留市の気候条件がアパート外壁に与える影響

都留市は桂川沿いの谷地形に位置し、標高450〜550mの多湿・寒暖差の大きい環境です。この環境はアパートの外壁を平地より早く劣化させます。

・コーキングの耐用年数：一般的に7〜10年→都留市では5〜7年
・塗膜の耐用年数：シリコン系10〜12年→都留市では8〜10年
・コケ・藻の発生：築5〜7年で目立ち始める

この地域特性を理解した上で、適切な塗料グレードの選択と塗り替えサイクルの計画が重要です。

学生向けアパートに最適な施工タイミング

「3月退去→4月入居」サイクルへの対応

都留文科大学のキャンパスカレンダーに合わせた施工計画が、都留市のアパートオーナーにとって最も重要な戦略です。

最推奨施工期間：11月〜1月

理由
・3月の退去・4月の入居シーズン前に施工を完了できる
・新学年の入居希望者がSUUMOで物件を探し始める2〜3月に向けてリフレッシュした外観写真をOTAに掲載できる
・冬の寒さが本格化する前（11月〜12月上旬）に施工する場合は塗料の乾燥条件も問題ない

次点施工期間：4月〜6月（退去後・新学期の空き期間）

3月末の退去後に空室が増えたタイミングで、空室状態の住戸を活用して施工するケースも多いです。

外壁塗装と合わせて行うと効果的なリフレッシュ

外壁塗装と同時に以下を行うことで、費用効率よく入居率改善効果を最大化できます。

・エントランス・ポスト・共用部の清掃・補修：第一印象に直結する箇所
・外部照明の更新：夜間のSUUMO写真や内見時の印象に影響
・玄関ドアの塗装・補修：各戸の玄関ドアの色褪せ・汚れが内見時の印象を左右する
・駐輪場・駐車場の清掃：学生は自転車利用が多く、駐輪場の状態が選ばれる基準のひとつ

都留市のアパートオーナーが外壁塗装業者を選ぶポイント

入居中の施工に対応できるか

アパートは入居者がいる状態での施工が基本です。「営業中施工（入居者がいる状態での外壁塗装）」のノウハウを持つ業者を選ぶことが重要です。

・事前の入居者への告知文書の作成サポート
・施工時間帯の管理（騒音を出す作業は8:00〜17:00に限定）
・水性塗料の採用で臭気を最小化

建築施工管理技士の在籍

アパートはオーナー（施主）が現場に立ち会えないことが多いため、信頼できる施工管理体制が必須です。建築施工管理技士が在籍し、施工管理アプリで工程をリアルタイム記録・報告できる業者を選んでください。

見積書の透明性

「アパート外壁塗装一式〇〇万円」という見積もりだけでは、面積・塗料品番・塗布量が不明瞭です。以下の項目が明記された見積書を出せる業者を選んでください。

・建物の外壁面積（㎡）
・使用塗料のメーカー名
・品番
・グレード
・各工程の塗布量（kg/㎡）
・コーキング打ち替えの範囲と使用材料

よくある質問（FAQ）

Q. アパートの外壁塗装費用は修繕費として経費計上できますか？
A. 建物の現状維持・回復を目的とした外壁塗装は修繕費として全額その年の経費に計上できるケースが多いです。ただし大規模なグレードアップを伴う改修は資本的支出（減価償却）になる可能性があります。詳細は担当の税理士に確認してください。

Q. 入居者がいる状態での施工は可能ですか？クレームが心配です。
A. 適切な事前告知と施工管理のもとで入居中施工は可能です。入居者への告知文書の作成・施工時間帯の管理・水性塗料での臭気軽減など、クレームリスクを最小化する施工計画を立てます。

Q. 都留市のアパートで施工実績はありますか？
A. はい。都留市を含む山梨県東部エリアでのアパート外壁塗装の施工実績があります。学生向け賃貸物件の施工にも対応しています。

Q. 複数棟のアパートを所有しています。一括で依頼できますか？
A. はい。複数棟の優先順位を整理し、計画的な施工スケジュールをご提案します。棟数が多いほど一括発注のコストメリットがあります。

Q. SUUMOの写真更新のタイミングについてアドバイスをもらえますか？
A. はい。外壁塗装完了後の写真撮影タイミング・SUUMOへの更新時期（入学シーズンの2〜3ヶ月前を推奨）について、アドバイスしています。

まとめ——都留市のアパート外壁塗装は「入居率を上げる投資」として判断する

都留市の学生向け賃貸市場では、外観の美しさが入居率・家賃水準・不動産会社からの紹介優先度に直結します。外壁塗装をコストとして捉えるのではなく、「空室を埋めるための集客投資」として判断することが、都留市のアパートオーナーにとって正しいアプローチです。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年。株式会社西山建材工業は、2024年・2025年山梨県施工実績第1位を獲得。全国4,000社以上のアステックペイント加盟店の中でも、厳しい品質基準をクリアした「プロタイムズ」加盟店として、2026年5月セールスチャンピオンズカップ全国第1位、甲信越・北陸エリアでは2026年4月・5月の2大会連続第1位を受賞。さらにアステックペイント全国施工実績10位以内の実績を誇る、地域密着の外装リフォーム専門店です。

「空室が続いている」「外観が古くなってきた」というオーナーのご相談はお気軽にどうぞ。

✅ 都留市のアパート外壁塗装に対応（実績あり）
✅ 入居中施工・入居者への告知サポート
✅ 建築施工管理技士による施工管理
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執筆者：株式会社西山建材工業 代表取締役 西山飛翔 （一級塗装技能士・二級建築施工管理技士・外装劣化診断士）