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「大月市のアパートの外壁がだいぶ傷んできているが、入居者がいる中で工事できるのか」
「費用がかかるのはわかっているが、節税になると聞いた。実際のところはどうなのか」
——大月市でアパート・賃貸物件を所有するオーナーの方から、こうした相談をよくいただきます。

賃貸物件の外壁塗装は、オーナーにとって「コスト」に見えがちですが、正しく理解すれば節税効果・入居率の維持・資産価値の保全という3つの経営上のメリットをもたらす「投資」です。

一方で、大月市の賃貸物件には平地のアパートにはない特有のリスクがあります。凍害による外壁・屋根の急速な劣化、多湿環境でのコケ・藻の発生、積雪による建物へのダメージ
——これらを放置すると、入居者からのクレーム・緊急修繕費の発生・空室率の上昇という経営上の問題に直結します。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年、建築施工管理技士が在籍する西山建材工業（プロタイムズ富士吉田店）が、大月市のアパート・賃貸物件オーナーのための外壁塗装完全ガイドをお伝えします。

大月市の賃貸物件が外壁塗装を必要とする特有の理由

凍害が平地より早く建物を劣化させる

大月市は内陸山間部に位置し、冬季の凍害リスクが高い地域です。賃貸物件の外壁・屋根材に水分が浸透した状態で凍結・融解サイクルが繰り返されると、平地より1〜2年早く塗膜の剥がれ・外壁材のひび割れが進行します。

この劣化が放置されると、入居者から「外壁がボロボロで住みたくない」「カビが出てきた」などのクレームにつながります。入居者が退去した後の空室期間が長引く要因にもなります。

コケ・藻の発生が外観を損ない、入居率に影響する

大月市の多湿環境・北面の日照不足は、アパートの外壁にコケ・藻を発生させやすい条件です。コケ・藻で緑色や黒色に汚れた外壁の物件は、インターネットで物件を探している入居希望者に「管理が行き届いていない」という印象を与えます。

今の時代、賃貸物件はまず「写真」で判断されます。外観の印象が悪い物件は問い合わせ自体が減るという厳しい現実があります。

大月市は人口減少と賃貸競争が激しい

大月市は山梨県の中でも人口減少が進むエリアのひとつです。賃貸市場での競合物件との差別化が、都市部より難しい環境にあります。外観の美観・建物の清潔感・管理の行き届き感が、入居者選択の重要な要因になっています。

大月市のアパート外壁塗装費用相場——建物規模別の目安

大月市でのアパート・賃貸物件の外壁塗装費用は、建物の規模・構造・使用塗料のグレード・劣化状況によって大きく異なります。

規模別の費用目安（2026年版）

小規模アパート（木造2階建て・4〜6世帯）
外壁塗装費用：100万〜150万円前後
コーキング・付帯部込み総額：150万〜200万円前後

中規模アパート（軽量鉄骨2〜3階建て・6〜10世帯）
外壁塗装費用：150万〜350万円前後
コーキング・付帯部込み総額：200万〜500万円前後

大規模アパート・マンション（RC造3階建て以上・10世帯以上）
外壁塗装費用：400万円〜（規模・状態による）
総額：500万円〜（個別見積もりが必要）

大月市のアパートで費用に影響する特有の要因

・モルタル外壁の多さ：大月市は築古物件が多く、モルタル外壁のアパートが多い傾向があります。
　　　　　　　　　　　ひび割れ補修の範囲が費用に大きく影響します。
・凍害による追加補修：凍害でひび割れが多い場合、下地補修費が通常より多くかかります。
・積雪対応の付帯工事：雪止め金具の点検・交換、雨樋の清掃・補修が同時に必要になるケースがあります。

塗料グレードとメンテナンスサイクルの考え方

賃貸物件の場合、長期的な管理計画の観点から塗料グレードを選ぶことが重要です。

シリコン系（8〜12年サイクル）：初期費用を抑えられるが、管理の手間（塗り替え頻度）が増える
フッ素系（12〜18年サイクル）：初期費用はやや高いが、管理手間と長期コストを抑えられる
無機系（16〜22年サイクル）：最高グレードで長期間の安定した保護。賃貸経営を長期で考えるオーナーに適している

大月市の凍害・多湿環境を考えると、一戸建てと同様に平地より一段階上のグレードが合理的です。

外壁塗装は「修繕費」として経費計上できる——節税効果の正しい理解

賃貸物件の外壁塗装を「節税になる」と聞いたことがある方も多いと思いますが、正確な理解が必要です。

「修繕費」として全額その年に経費計上できるケース

建物の現状維持・原状回復を目的とした外壁塗装は、税務上「修繕費」として扱われることが多く、工事費用をその年の不動産所得から全額差し引くことができます。

例えば不動産所得が年400万円のオーナーが、修繕費として150万円の外壁塗装費用を計上した場合、課税所得は250万円になり、所得税・住民税が減額されます。

「資本的支出」として減価償却が必要になるケース

一方、以下のような場合は「建物の価値を高める支出」（資本的支出）として扱われ、一括計上ではなく減価償却（数年に分けて経費計上）が必要になります。

・グレードを大幅に向上させる工事（安い塗料から高級塗料への全面変更）
・建物の機能・耐用年数を明らかに延長させる大規模改修
・新たに設備を追加する工事

外壁塗装が「修繕費」か「資本的支出」かは、工事の性質・金額・過去の修繕履歴によって判断が変わります。金額が大きい場合は担当の税理士に確認することを強くお勧めします。

修繕費を計画的に積み立てることの重要性

「突発的な大出費」として外壁塗装を経験するより、計画的な修繕積立として毎年準備しておくことで資金繰りが安定します。

例えば150万円の塗装工事を10年サイクルで計画する場合： 月々の積立額 = 150万円 ÷ 120ヶ月（10年） = 月1.25万円

この積立を修繕費として計上することで、毎年の経費を安定させながら将来の大きな出費に備えられます。

外壁塗装が大月市の賃貸経営に与える3つの効果

効果①：入居率の維持と家賃の下落防止

賃貸物件の外観は入居者が物件を選ぶ際の重要な判断材料です。大月市の賃貸市場では、同じ家賃・間取りの物件が複数ある場合、外観が清潔で管理の行き届いた物件が選ばれます。

外壁の汚れ・ひび割れ・コケが目立つ物件は、内覧に至るまでの「写真での第一印象」の段階で脱落するケースが増えています。不動産ポータルサイト（SUUMO・アットホームなど）に掲載される外観写真の品質が、入居率に直結する時代です。

また、入居中の方にとっても「オーナーが管理に力を入れている」という実感は、長期入居・良好な関係維持につながります。

効果②：建物の資産価値の維持と売却・相続時の評価

賃貸物件は将来的に売却・相続の対象となる資産です。外壁・屋根の維持管理が適切に行われてきた建物と、劣化が放置されてきた建物では、査定額・相続評価に大きな差が出ます。

特に大月市では凍害による建物ダメージの蓄積が、適切なメンテナンスを行っていない建物の資産価値を大幅に下げることがあります。

「今は費用をかけたくない」という判断が、将来の売却・相続時に大きなマイナスとして返ってくることがあります。

効果③：緊急修繕費・入居者トラブルの予防

外壁の防水性が失われると、雨漏りが発生します。雨漏りが発生した場合、オーナーは修繕義務（民法606条）を負います。緊急対応の費用は計画的な外壁塗装より割高になることが多く、入居者との関係悪化・最悪の場合は損害賠償請求という事態にもなりえます。

計画的な外壁塗装は「緊急修繕費の発生リスクを下げる予防投資」でもあります。

工事中の入居者対応——賃貸物件ならではの配慮事項

アパートの外壁塗装で最も気を遣う必要があるのが、工事中の入居者への配慮です。入居者の日常生活への影響を最小限に抑えるため、以下の対応が必要です。

事前のお知らせ文書の配布

工事着工の1〜2週間前に、全入居者へお知らせ文書を配布します。内容は以下を含めます。

・工事の内容
・目的
・工期（開始〜終了予定）
・施工業者名
・連絡先
・騒音
・臭気が発生する工程とその予定日
・洗濯物が干せない日の告知
・駐車場の使用制限がある場合はその期間
・場所
・緊急時の連絡先

西山建材工業では、オーナー様のご要望に合わせたお知らせ文書の作成もサポートしています。

騒音・臭気への配慮

高圧洗浄は騒音が発生します。早朝（7時前）の作業は避け、8時〜17時の常識的な時間帯での施工を徹底します。

塗料の臭気については、溶剤系塗料より水性塗料の方が臭気が少ないため、入居者への配慮という観点からも水性塗料の選択が有効です。

洗濯物・窓の使用制限の告知

高圧洗浄日・塗装日は洗濯物が干せません。また塗装中は窓を開けることができないことも告知が必要です。これらの日程を事前に告知することで、入居者の不満を最小限に抑えられます。

足場設置による防犯への配慮

足場設置中は、外部から建物の高所部分へのアクセスが容易になります。防犯上の懸念を持つ入居者への説明と、足場に防犯ネット（メッシュシート）を張ることで不審者の侵入防止対策を講じることが重要です。

施工中の定期的な状況報告

オーナーに施工状況を写真付きで定期報告することで、「何をしているかわからない」という不安を解消します。また入居者からクレームがあった場合の迅速な対応体制も重要です。

入居中でもできる——アパート外壁塗装の施工体制

「入居者がいるから工事できない」と思い込んでいるオーナーも多いですが、外壁塗装は建物外部の工事のため、適切な配慮のもとで入居中でも施工可能です。

ゾーン分割施工で入居者への影響を最小化

建物を複数のゾーンに分けて施工することで、特定の入居者への集中した影響を分散させることができます。

例えば、4棟並びのアパートであれば、1棟・2棟を施工してから3棟・4棟に移るという分割が可能です。あるいは「月・火は建物の東面のみ・水・木は西面のみ」という日程管理で、入居者の生活への影響を分散させることができます。

長期空室の部屋を優先施工する

空室になっている部屋の周辺から優先的に施工することで、在住入居者への影響を後回しにできます。長期空室中に外装をリフレッシュすることで、入居募集にも好影響を与えます。

大月市でのアパート外壁塗装における補助金・助成金

アパート・賃貸物件の外壁塗装も、条件によっては補助金・助成金の対象になる場合があります。大月市・山梨県・国の制度を確認することをお勧めします。

また、省エネ改修（遮熱塗装など）を含む工事は、事業者向けの省エネ補助金の対象になる可能性もあります。工事前に最新の補助金情報を確認してください。

よくある質問（FAQ）

Q. アパートの外壁塗装費用は全額その年の経費になりますか？

A. 建物の現状維持・原状回復を目的とした工事であれば「修繕費」として全額計上できるケースが多いです。ただしグレードアップを伴う大規模改修は「資本的支出」として減価償却が必要になる場合があります。金額が大きい場合は担当の税理士に確認することをお勧めします。

Q. 入居者が在住中でも工事できますか？入居者とのトラブルが心配です。

A. 外壁塗装は建物外部の工事のため、適切な事前告知と配慮のもとで入居中でも施工可能です。事前のお知らせ文書の配布・騒音・臭気の事前告知・洗濯物干しの制限日の連絡を徹底することで、トラブルを大幅に減らせます。西山建材工業では入居者への配慮を含んだスケジュール管理を行っています。

Q. 大月市の凍害環境でアパートの外壁塗装のサイクルはどのくらいが適切ですか？

A. 大月市では平地より1〜2年早めのサイクルが適切です。また毎年秋にコーキングの状態・棟板金の浮きを確認することで、凍害による急速な劣化を早期に発見できます。

Q. 外観だけでなく屋根・雨樋も一緒に工事できますか？

A. はい。足場設置のタイミングで外壁塗装・屋根塗装・雨樋清掃・交換・棟板金補修などを合わせて行うことで、足場費用を一度で賄えます。大月市のアパートでは、外壁・屋根・雨樋のまとめてのメンテナンスを推奨しています。

Q. 大月市でアパートの外壁塗装を依頼できる業者はいますか？

A. 西山建材工業では大月市のアパート・賃貸物件の外壁塗装に対応しています。建築施工管理技士が在籍しており、複数の入居者がいる建物での施工管理・入居者対応のノウハウを持っています。

Q. 長期の空室があり、外観が原因で入居が決まらない気がします。

A. 外観リフレッシュ（外壁塗装・屋根塗装・雨樋清掃・共用部の清掃）を行うことで、入居率の改善につながるケースが多いです。入居募集のタイミングに合わせた施工計画についてもご相談ください。

まとめ——大月市の賃貸経営において外壁塗装は「必要な投資」

大月市のアパート・賃貸物件のオーナーにとって、外壁塗装は単なる「コスト」ではありません。

・節税効果（修繕費としての経費計上）
・入居率の維持・家賃の下落防止
・建物の資産価値の維持
・緊急修繕費
・入居者トラブルの予防
・大月市特有の凍害
・多湿リスクへの対処

これらすべてが外壁塗装という一つの投資から得られる経営上のメリットです。

「いつかやらなければ」という状態が続くほど、凍害による急速な劣化・空室リスクの上昇・将来の資産価値低下というリスクが積み重なります。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年。株式会社西山建材工業は、2024年・2025年山梨県施工実績第1位を獲得。全国4,000社以上のアステックペイント加盟店の中でも、厳しい品質基準をクリアした「プロタイムズ」加盟店として、2026年5月セールスチャンピオンズカップ全国第1位、甲信越・北陸エリアでは2026年4月・5月の2大会連続第1位を受賞。さらにアステックペイント全国施工実績10位以内の実績を誇る、地域密着の外装リフォーム専門店です。

建築施工管理技士が在籍し、アパート・マンションの大規模修繕にも対応しています。大月市の賃貸物件の外壁塗装についてのご相談は、まず無料診断からお気軽にどうぞ。

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執筆者： 株式会社西山建材工業 代表取締役 西山飛翔 （一級塗装技能士・二級建築施工管理技士・外装劣化診断士）