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「もうすぐ築20年になるけど、外壁や屋根はどのくらいのメンテナンスが必要？」
——大月市でこうしたご相談が増えています。

築20年は多くの住宅で第2のメンテナンス節目を迎えるタイミングです。新築時の塗料の耐用年数が10〜12年程度であることから、すでに一度の塗り替えを経験されている方も多いでしょう。しかし築20年では、外壁塗装だけでなく、コーキング・防水シート（ルーフィング）・ベランダ防水層など、建物全体の複数の箇所が同時に交換・更新のタイミングを迎えます。

特に大月市では、凍害による20年分の蓄積ダメージが、他のエリアより深刻な状態になっているケースが多いです。「見た目はまだきれいだけど…」という感覚に反して、内部から劣化が進んでいる可能性があります。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年の西山建材工業（プロタイムズ富士吉田店）が、大月市で築20年の住宅に特有のリスクと適切な対処法を詳しく解説します。

大月市の築20年住宅——他エリアとの違い

凍害20年分の蓄積ダメージ

大月市の住宅は、毎冬の凍害（水分の凍結・膨張・融解サイクル）によって外壁・屋根材が少しずつ内部から損傷を受け続けています。1年の凍害ダメージは小さくても、20年分が蓄積すると、平地の同築年数の住宅とは比較にならないほどのダメージが蓄積している可能性があります。

特に塗膜の防水性が失われていた期間が長いほど、水分の浸透→凍害という悪循環が続いていたことになります。

「外から見て問題なさそう」という自己判断は、大月市の築20年住宅では特に危険です。専門家による診断で内部の状態を確認することが不可欠です。

モルタル外壁の劣化が深刻なケースが多い

大月市には築古のモルタル外壁住宅が多く、築20年では凍害によるクラック（ひび割れ）が複数箇所に広がっているケースがあります。ヘアクラックが20年分の凍害で構造クラックに発展し、さらに貫通クラックになっているケースも見られます。

コーキングが全面的に寿命を迎えている

コーキング材の耐用年数は7〜10年とされていますが、大月市の寒暖差・凍害環境では5〜8年で劣化が進みます。築20年では少なくとも2回のコーキング打ち替えが必要なタイミングです。

しかし「外壁はまだきれいそうだから」「お金がかかるから」という理由でコーキング打ち替えを後回しにしてきた場合、築20年時点で全面劣化の状態になっているケースがあります。この状態で外壁塗装だけを行っても、コーキング部分から雨水が浸入するリスクが残ります。

築20年で確認すべき6つの主要ポイント

ポイント①：コーキングの全面状態確認

サイディング外壁の場合、すべての目地・窓まわりのコーキングを確認します。築20年では以下の状態が多く見られます。

・コーキング材が完全に硬化してひび割れている
・コーキングが外壁材から剥離している
・コーキングが痩せて隙間が生じている

これらの状態があれば、全面打ち替えが必要です。部分的な補修ではなく全面打ち替えを推奨する理由は、残存部分も数年内に同様の状態になるためです。

ポイント②：外壁のひび割れ（クラック）の程度

モルタル外壁・サイディングを問わず、ひび割れの幅・深さ・分布を確認します。大月市では凍害による構造クラックが平地より多い傾向があります。

ひび割れが多い場合、外壁塗装の前に適切な補修工法（Uカット・エポキシ注入など）での補修が必須です。補修なしの塗装は数年後に再びひび割れが塗膜を突き破ります。

ポイント③：防水シート（ルーフィング）の状態

アスファルトルーフィングの耐用年数は20〜30年とされていますが、大月市の凍害・積雪環境では早期に劣化するケースがあります。築20年は防水シートの状態を確認する最初の重要なタイミングです。

ルーフィングの状態確認は屋根材を剥がさないとできませんが、「屋根塗装を繰り返しているのに雨漏りが止まらない」という場合はルーフィングの劣化が疑われます。この場合は屋根カバー工法（新しいルーフィングを施工する）が根本的な解決策になります。

ポイント④：ベランダ・バルコニー防水層の状態

ウレタン・FRP防水層の耐用年数は10〜15年です。築20年ではすでに防水層の更新が必要なタイミングを過ぎている可能性があります。

防水層のひび割れ・膨れ・剥がれがある場合、ベランダから下階への水浸入のリスクがあります。大月市では積雪・雪解け水がベランダに溜まりやすいため、特に注意が必要です。

ポイント⑤：棟板金の状態と雪止め金具

大月市の積雪・強風環境では、棟板金の釘が浮き・貫板が腐食しているケースが多いです。築20年では少なくとも1〜2回の釘増し打ち・補修が必要なタイミングです。

貫板（棟板金の下地木材）が腐食している場合、釘の保持力がなくなり、棟板金全体の交換が必要になります。

ポイント⑥：基礎まわりのひび割れ・シミ

外壁だけでなく、基礎コンクリートの状態も確認します。基礎のひび割れ・変色・シミは、床下への水浸入・地盤の問題のサインである可能性があります。

大月市の築20年住宅の費用目安——全体計画として考える

築20年のメンテナンスは「外壁塗装だけ」ではなく、建物全体を総点検したうえで計画することが重要です。

必要な工事のシナリオ別費用目安

シナリオA：外壁塗装＋コーキング全面打ち替えのみ（状態が良好な場合） 延床30〜40坪の目安：100万〜160万円前後（足場込み）

シナリオB：外壁塗装＋コーキング＋屋根塗装の同時施工 延床30〜40坪の目安：130万〜200万円前後（足場共有）

シナリオC：外壁塗装＋屋根カバー工法＋コーキング（屋根材の劣化が深刻な場合） 延床30〜40坪の目安：200万〜320万円前後（足場共有）

シナリオD：ベランダ防水・棟板金交換なども含む総合メンテナンス 延床30〜40坪の目安：220万〜370万円前後

これらはあくまで目安です。実際の費用は診断結果・補修範囲によって大きく変わります。

「一度に全部やる」vs「優先度をつけて段階的に」

費用の問題から「一度に全部は難しい」という場合、優先度をつけて段階的に行うことも可能です。

今すぐ対応（緊急性高）
・コーキングの全面剥離（雨漏りリスク）
・棟板金の飛散リスク（近隣への損害賠償リスク）
・ベランダ防水層の大きなひび割れ・膨れ

今シーズン中に対応（重要）
・外壁塗装（防水性の回復）
・大きなひび割れの補修

2〜3年以内に計画（重要だが緊急ではない）
・屋根カバー工法（ルーフィングの状態次第）
・雨樋の交換

診断結果を踏まえて優先順位を整理することで、限られた予算で最も重要な問題から対処できます。

大月市の築20年住宅に適した塗料グレードの選び方

築20年の塗り替えでは「次の10〜15年を安心して過ごせる塗料」を選ぶことが重要です。

シリコン系（耐用年数：大月市で8〜12年） 次の塗り替えは築28〜31年頃になります。費用を抑えたい方向けですが、大月市の厳しい気候では次回の塗り替えが早めに来る可能性があります。

フッ素系（耐用年数：大月市で12〜18年） 次の塗り替えは築31〜34年頃になります。コスパと耐久性のバランスが良く、大月市での築20年の塗り替えにとって最も合理的なグレードと言えます。

無機系（耐用年数：大月市で16〜22年） 次の塗り替えは築34〜38年頃になります。「この家を長く維持したい」「次の塗り替えまで期間を延ばしたい」という方に適しています。

大月市の築20年住宅では、平地の感覚より一段階上のグレードを選択することで、次の塗り替えまでの期間を確保することが合理的です。

よくある質問（FAQ）

Q. 築20年ですが外壁はまだきれいに見えます。本当に塗り替えが必要ですか？

A. 大月市の場合、見た目がきれいでも凍害による内部劣化・コーキングの硬化・塗膜の防水性低下が進んでいることがあります。専門家による外装劣化診断（50項目以上）・ドローン屋根診断で「今の実際の状態」を確認することをお勧めします。診断後に「まだ大丈夫です」とお伝えする場合もあります。

Q. 築20年のメンテナンスはいくらかかりますか？

A. 建物の状態・必要な工事の範囲によって大きく異なります。外壁塗装のみなら100万〜160万円程度、屋根も含む総合メンテナンスでは200万〜370万円以上になるケースもあります。まず無料診断で状態を確認し、必要な工事の優先順位・費用をご説明します。

Q. 前回の塗装から8年しか経っていませんが、大月市ではもう塗り替えが必要ですか？

A. 使用した塗料グレード・その後の状態次第です。シリコン系で8年経過している場合、大月市では塗膜の防水性が低下し始めているケースがあります。チョーキング（手で触ると白い粉がつく）・コーキングの劣化を確認し、問題があれば早めの対処が必要です。

Q. 築20年ですが、外壁だけでなく屋根・ベランダも同時にメンテナンスすべきですか？

A. 同時施工が最も費用効率が高いです。足場を一度で使えるため、別々に行うより30万〜50万円程度の節約になります。また建物全体のメンテナンスサイクルを合わせることで、今後の管理もシンプルになります。

まとめ——大月市の築20年は「建物全体の総点検」が最重要

大月市の築20年住宅は、凍害20年分の蓄積ダメージ・コーキング全面劣化・防水シートの寿命という複数の問題が重なるタイミングです。

「外壁塗装だけ」という部分的な対処ではなく、建物全体を総点検したうえで優先順位をつけて対処することが、長期的なコストを最小化する方法です。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年。株式会社西山建材工業は、2024年・2025年山梨県施工実績第1位を獲得。全国4,000社以上のアステックペイント加盟店の中でも、厳しい品質基準をクリアした「プロタイムズ」加盟店として、2026年5月セールスチャンピオンズカップ全国第1位、甲信越・北陸エリアでは2026年4月・5月の2大会連続第1位を受賞。さらにアステックペイント全国施工実績10位以内の実績を誇る、地域密着の外装リフォーム専門店です。

一級塗装技能士・外装劣化診断士・建築施工管理技士が在籍し、建物全体の総点検から最適なメンテナンス計画のご提案まで対応しています。まず無料診断からお気軽にどうぞ。

✅ 建物全体の総点検（外装劣化診断50項目以上・ドローン屋根診断）
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執筆者： 株式会社西山建材工業 代表取締役 西山飛翔 （一級塗装技能士・二級建築施工管理技士・外装劣化診断士）