スタッフブログ

賃貸オーナーが外壁塗装を先延ばしにするリスク｜空室率と資産価値の関係

2026.05.12

スタッフブログ

「外壁塗装はまだ大丈夫だろう」「お金がかかるから来年にしよう」
——アパート・賃貸物件を持つオーナーの皆さんが、外壁塗装を先延ばしにする理由はよくわかります。しかし、先延ばしにするほどリスクが積み重なっていくのが外壁メンテナンスの怖いところです。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年、多くの賃貸物件の外壁修繕に携わってきた西山建材工業（プロタイムズ富士吉田店）が、先延ばしが引き起こす具体的なリスクと、適切なメンテナンスの考え方をお伝えします。

先延ばしリスク①——修繕費が「雪だるま式」に膨らむ

劣化は放置するほど加速する

外壁の劣化は、放置すればするほど進行が加速します。塗膜が劣化して防水性が失われると、外壁材そのものに水が浸入し始めます。水が浸入した外壁材は、乾燥と吸水を繰り返すうちに内部から崩れていきます。

塗装だけで済んでいた状態を放置すると、次第に外壁材の補修・交換が必要になり、さらに放置すると下地の腐食・断熱材の交換・構造部材への影響と、修繕の範囲と費用が雪だるま式に膨らんでいきます。

たとえばの比較です。

・適切なタイミング（劣化初期）で塗装：150万円前後
・2〜3年放置して外壁材に損傷が出てから：200〜300万円以上
・さらに放置して構造部材に影響が出てから：500万円以上になるケースも

「今節約した100万円が、数年後に300万円の出費になって返ってくる」——これが外壁塗装の先延ばしが引き起こす典型的なパターンです。

富士山麓エリアは劣化が早い

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアは、標高の高さによる寒暖差・積雪・凍害リスクが平地より大きく、外壁・屋根の劣化スピードが速い傾向にあります。「関東平野の相場感覚」で劣化を判断していると、気づいたときには大規模修繕が必要な状態になっていることがあります。

先延ばしリスク②——空室率の上昇と家賃の値下げ圧力

入居希望者は「外観」で第一印象を決める

賃貸物件を探している方が物件を見るとき、最初に目に入るのは外観です。外壁の汚れ・色褪せ・ひび割れが目立つ物件は、内装がきれいでも「管理が行き届いていない」「古い建物」という印象を与えます。

特にインターネットで物件を探す現代では、物件写真の外観イメージが問い合わせ数に直結します。競合物件と比べて外観が劣っていれば、そもそも問い合わせすら来ないという状況になりかねません。

家賃の値下げ要求・長期空室につながる

外観が傷んだ物件は、入居希望者から「家賃を下げてほしい」という交渉を受けやすくなります。また、現在の入居者が退去した後に次の入居者が決まりにくくなり、空室期間が長引く原因にもなります。

富士吉田市・都留市・大月市のような地方エリアでは、人口減少の影響もあり賃貸市場の競争が厳しくなっています。物件の外観・管理状況は、入居率維持のための重要な競争力です。

先延ばしリスク③——入居者クレーム・トラブルの増加

外壁の劣化が進むと、雨漏り・結露・カビの発生といった入居者の生活に直接影響するトラブルが起きやすくなります。

雨漏りが発生した場合、オーナーには修繕義務があります。緊急対応が必要になれば費用も割高になりますし、入居者との関係悪化・最悪の場合は損害賠償請求に発展するリスクもあります。「外壁塗装を先延ばしにしたことで、結果的に緊急修繕費と入居者トラブルの両方を抱える」という事態は、決して珍しくありません。

先延ばしリスク④——建物の資産価値の低下

賃貸物件は、将来的に売却・相続の対象になる資産です。外壁・屋根の維持管理が適切に行われてきた建物と、劣化が放置されてきた建物では、売却時の査定額に大きな差が出ます。

また、建物の劣化状態は相続時の評価にも影響します。長期的な資産管理の観点から、外壁塗装は「コスト」ではなく「資産価値を守るための投資」と捉えることが重要です。

では、いつやるべきか——適切なタイミングの見極め方

築年数・塗料グレード別の目安

✅前回の塗装からシリコン系で8〜10年、フッ素系で12〜13年が経過している
✅外壁を触ると白い粉がつく（チョーキング現象）
✅コーキング（目地）にひび割れ・剥離が見られる
✅外壁に細かいひび割れ（クラック）が出始めた
✅外壁・屋根にカビ・藻が発生している

これらのサインが1つでも出ていれば、専門家による診断を受けるタイミングです。富士吉田市・富士河口湖町エリアでは、冬季の凍害で劣化が急進することがあるため、秋口の点検を特にお勧めしています。

「まだ大丈夫」の判断を専門家に委ねる

オーナー自身が目視で「まだ大丈夫」と判断しても、実際には外壁内部や屋根の見えない部分に劣化が進行しているケースがあります。西山建材工業では、ドローンを使った屋根・高所の詳細診断と50項目以上の外装劣化診断を無料で実施しています。「本当に今やるべきかどうか」を客観的なデータをもとにご説明しますので、迷っている方はまず診断からご利用ください。