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「空室が続いているのに、家賃を下げることには踏み切れない」
「内装はきれいにリノベーションしたのに問い合わせが増えない」
「競合物件より家賃が高いわけでもないのにうちの物件ばかり空室になる」

——山梨県東部エリアで賃貸物件を経営するオーナーから、こうした悩みをよく聞きます。

こうした相談に対して、私たちが最初に確認するのが「物件の外観写真はどうなっていますか？」という質問です。

SUUMOやHOMESなどのポータルサイトで入居希望者が物件を探す際、サムネイル写真の印象が「詳細を見るかどうか」を0.5〜1秒で決定します。外壁が色褪せている・コケが生えている・共用部が薄汚れている物件は、内装が新しくても「クリックされない」という現象が起きます。

山梨県東部エリア（富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市）の賃貸市場は、エリアごとに異なる特性を持っています。しかしどのエリアにおいても、外観の美しさが入居率・家賃水準・不動産会社からの紹介優先度に直結するという共通点があります。

この記事では、山梨県東部各エリアの市場特性を踏まえた外観リフレッシュ戦略を2026年版として解説します。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年の西山建材工業（プロタイムズ富士吉田店）が解説します。

エリア別の賃貸市場特性と外観の重要度

都留市——学生向け競合多数。外観で「選ばれる物件」に

都留市は都留文科大学（約3,000名）・健康科学大学（約1,200名）という2つの大学を有し、山梨県東部の中でも学生向け賃貸物件が特に集積するエリアです。SUUMOには都留文科大学周辺の学生向けアパートが100件超登録されており、地元不動産会社（日の出商事・セレクト・つるぶん不動産等）にも多数の物件が登録されています。

学生がSUUMOで物件を探す際のサムネイル写真（多くの場合外観写真）の印象が、「この物件の詳細を見るかどうか」を決定します。100件以上の競合物件の中から選ばれるためには、外観で最初の関門を突破することが必要です。

都留市での外観リフレッシュの最適タイミング 都留文科大学の学年暦に合わせた施工タイミングが重要です。3月末の退去・4月の新入生入居シーズンに向けて、遅くとも1〜2月末までに外壁塗装を完了し、2月中にSUUMO写真を更新することが理想的です。施工の逆算から考えると、11月〜12月に発注・着工することが最推奨のタイミングです。

外観リフレッシュの重要度：★★★（最高）

富士吉田市——民泊とOTA写真の影響が大きいエリア

富士吉田市は富士山駅周辺を中心に民泊・Airbnb・短期賃貸の需要が旺盛です。これらの宿泊施設ではAirbnbやBooking.comのOTAサムネイル写真が予約数を直接左右します。外観写真がきれいな施設は「クリックされやすく→問い合わせが多く→予約率が高い」という好循環が生まれます。

一般賃貸においても、外観が劣化した物件は「家賃を下げなければ入居が決まらない」という悪循環が起きやすいです。外観リフレッシュで「同じ家賃でも選ばれる物件」になることが最も費用対効果の高い空室対策です。

富士吉田市での外観リフレッシュの最適タイミング 民泊・短期賃貸は繁忙期（GW・夏・紅葉・年末年始）の前に外観写真を更新することが最も効果的です。3月中旬〜4月中旬の施工でGWシーズンに向けてOTA写真を更新するか、9月上旬の施工で紅葉・年末シーズンに向けて更新するタイミングが理想的です。

外観リフレッシュの重要度：★★★（最高）

富士河口湖町——移住者・観光客向けの高付加価値市場

富士河口湖町は移住促進施策の成果もあり、都市部からの移住者向け長期賃貸需要と観光客向け短期賃貸需要が共存しています。家賃相場が山梨県東部の中では高く、外観リフレッシュによる家賃維持・向上効果が他エリアより大きいです。

また観光地としての知名度から、宿泊施設との競合が発生する民泊市場ではOTA写真の品質が特に重要です。高品質の外観写真は「この施設に泊まりたい」という感情的な判断につながります。

外観リフレッシュの重要度：★★★（最高）

大月市——築古物件の空室問題を外観改善で突破する

大月市は中央線沿線の通勤需要があるものの、築古物件が多く空室に悩むオーナーが多いエリアです。新築物件や大規模リノベーション物件との競争に巻き込まれがちですが、外壁塗装・共用部の清掃・外構の整備という比較的安価な外観リフレッシュで「築古でも管理が良い物件」という印象を作ることができます。

「家賃を下げる前にまず外観を改善する」というアプローチが、大月市の築古物件オーナーにとって最も費用対効果の高い空室対策です。

外観リフレッシュの重要度：★★（高）

空室率を下げる外観リフレッシュの手順

Step 1：空室の原因を外観から診断する

空室が続いている場合、まず「空室の原因が外観にあるかどうか」を診断することが出発点です。

外観に原因があるサインとして以下が挙げられます。

・SUUMO・HOMESの掲載写真が5年以上前に撮影したもので、現在の外観と一致していない
・外壁に色褪せ・コケ・汚れが目立つ
・エントランス・共用廊下・駐輪場が薄汚れている
・不動産管理会社の担当者から「外観が老朽化しているため紹介しにくい」と言われた

診断は西山建材工業の無料ドローン診断で行えます。診断後に「今すぐリフレッシュが必要か・まだ待てるか」の正直な判断を一緒に行います。

Step 2：コストを最小化するリフレッシュメニューを選ぶ

外観リフレッシュには複数のメニューがあり、建物の状態に応じた最適な選択でコストを最小化できます。

バイオ洗浄のみ（5万〜15万円程度） コケ・汚れが外観を損なっているが塗膜は健全な場合。バイオ洗浄（殺菌・除藻剤でコケを根まで除去）だけで外観の印象が大きく改善します。費用が小さく即効性が高いため、まず試すべき選択肢です。

コーキング補修＋バイオ洗浄（10万〜25万円程度） コーキングのひびが目立つがまだ剥離していない場合。コーキングの部分補修とバイオ洗浄を合わせて行うことで、防水性と外観の両方を改善できます。

外壁塗装＋コーキング全面打ち替え（90万〜180万円程度・規模による） 塗膜の色褪せ・剥がれが目立ち、コーキングも全体的に劣化している場合。最もコストがかかりますが、外観リフレッシュ効果が最大で、新しい外観写真によるSUUMO・OTA掲載写真の改善効果も最大になります。

エントランス・共用部の清掃・補修（1万〜10万円程度） 外壁塗装まではまだ必要ないが共用部の印象を改善したい場合。外壁塗装より安価に外観改善の効果が得られます。外壁塗装との組み合わせで相乗効果が得られます。

Step 3：施工完了後の写真更新・入居者募集を戦略的に進める

外観リフレッシュの効果を最大化するために、施工完了後すぐに以下を行います。

外観写真の撮り直し（晴天日・午前中推奨） 塗り立ての外壁は色・艶が最も美しい状態です。施工完了後できるだけ早く（1〜2週間以内）に、晴天日の午前中（建物に陽光が当たる時間帯）に撮影することをお勧めします。都留市では富士山を背景にした写真が撮れる場合は積極的に活用してください。

ポータルサイトの掲載写真を更新 SUUMO・HOMESなどのポータルサイトの掲載写真を新しい外観写真に差し替えることで、サムネイルの印象が改善されクリック率が向上します。管理会社に「写真を更新してほしい」と依頼するタイミングも重要です。入学シーズン（都留市）や繁忙期（富士吉田市・富士河口湖町）の2〜3ヶ月前を目指してください。

不動産管理会社への報告 外観がリフレッシュされたことを管理会社の担当者に伝えることで、「最近きれいになった物件として積極的にお客様に紹介しやすくなった」という反応が得られることがあります。

投資対効果の試算——各エリアの現実的な計算

都留市・木造6世帯アパート（家賃4万円）の場合

リフレッシュ前 稼働4世帯（空室2）→月間家賃収入16万円→年間192万円

外壁塗装費用（フッ素系・コーキング込み）：100万〜130万円

リフレッシュ後（目標） 稼働5.5世帯（空室0.5）→月間家賃収入22万円→年間264万円

年間差額：+72万円 投資回収期間：1.4〜1.8年

さらに「空室が続くことで値下げを迫られる」という家賃下落リスクの回避という副次的な効果も考慮すると、実質的な投資対効果はさらに高くなります。

富士吉田市・民泊施設（OTA月間売上30万円）の場合

バイオ洗浄＋OTA写真更新：8万〜15万円

外観リフレッシュによるOTAのクリック率改善→予約率向上→月間売上が5〜10%向上と仮定すると
月間増収：1.5万〜3万円 投資回収期間：3〜10ヶ月

初期投資が小さく回収期間が短いため、まずバイオ洗浄から試してみることが最もリスクの少ない選択です。

大月市・木造4世帯アパート（家賃3.5万円）の場合

リフレッシュ前 稼働2世帯（空室2）→月間家賃収入7万円→年間84万円

外壁塗装費用（シリコン系・コーキング込み）：75万〜100万円

リフレッシュ後（目標） 稼働3.5世帯（空室0.5）→月間家賃収入12.25万円→年間147万円

年間差額：+63万円 投資回収期間：1.2〜1.6年

外観リフレッシュを「コスト」でなく「投資」として捉える

「外壁塗装は高い出費」という感覚は自然です。しかし賃料を下げることとのトレビオフを考えると、外観リフレッシュへの投資が合理的な選択であることが多いです。

家賃を月5,000円下げた場合の損失： 5,000円×12ヶ月×10年間 = 60万円の収入減（一室あたり）

外壁塗装（1棟・6世帯）への投資：100万〜130万円（1回）

この比較から、外壁塗装は「10年で見ると家賃値下げより安上がり」という選択になることが多いです。さらに外壁塗装によって空室が改善されれば、家賃値下げも回避できます。

よくある質問（FAQ）

Q. 空室が多くて資金に余裕がありません。費用を最小化する方法はありますか？
A. まずバイオ洗浄（5万〜15万円程度）から始めることをお勧めします。外観の印象が大きく改善するケースがあります。全面的な外壁塗装はその後のタイミングで計画することで、資金負担を分散できます。まず現地診断で「バイオ洗浄だけで対応できるか・今すぐ外壁塗装が必要か」を判断します。

Q. どのエリアの物件を最初にリフレッシュすべきですか？
A. 空室率が最も高い物件・競合物件との差が最も大きい物件から優先することをお勧めします。まず全物件のドローン診断で優先順位を整理してから計画を立てます。

Q. 賃料を下げないで空室を改善できますか？
A. 外観リフレッシュは「同じ家賃でも競合より選ばれやすくなる」という効果をもたらします。賃料を下げる前に外観改善を試みることが、長期的な収益を守る正しいアプローチです。

Q. SUUMO写真の更新は不動産管理会社に依頼しないといけませんか？
A. 一般的には管理会社がSUUMO掲載の管理を行っています。外観リフレッシュ後に新しい写真を管理会社に提供し、更新を依頼してください。西山建材工業では施工完了後の外観写真の撮影サポートも行っています。

Q. 複数のエリアに物件を持っています。エリアをまたいで依頼できますか？
A. はい。富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市のエリアをまたいだ複数物件の一括管理に対応しています。全物件の一括診断から長期修繕計画の作成まで対応します。

Q. 外観リフレッシュの効果が出るまでどのくらいかかりますか？
A. OTA写真の更新やSUUMO写真の差し替え後、1〜3ヶ月で問い合わせ数に変化が現れるケースが多いです。入学シーズン・繁忙期前の2〜3ヶ月前に施工・写真更新を完了させることで、最も効果的なタイミングになります。

まとめ——山梨県東部の空室対策は「外観リフレッシュ×写真更新」がコスパ最高

賃料を下げる前に試すべき最優先の空室対策は「外観リフレッシュ×OTA・SUUMO写真更新」です。投資回収期間は2年以内のケースが多く、賃料を永続的に下げることへの代替策として費用対効果が格段に高いです。

各エリアの市場特性に合ったタイミング（都留市：11〜12月施工・2月写真更新、富士吉田・富士河口湖：繁忙期2〜3ヶ月前に施工完了）を意識した計画的な外観リフレッシュが、山梨県東部の賃貸経営を安定させる最善策です。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年。株式会社西山建材工業は、2024年・2025年山梨県施工実績第1位を獲得。全国4,000社以上のアステックペイント加盟店の中でも、厳しい品質基準をクリアした「プロタイムズ」加盟店として、2026年5月セールスチャンピオンズカップ全国第1位、甲信越・北陸エリアでは2026年4月・5月の2大会連続第1位を受賞。さらにアステックペイント全国施工実績10位以内の実績を誇る、地域密着の外装リフォーム専門店です。

「空室が続いている」「外観をリフレッシュしたい」というオーナーのご相談をお待ちしています。

✅ 全エリア対応の無料外装診断（ドローン診断込み）
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執筆者： 株式会社西山建材工業 代表取締役 西山飛翔 （一級塗装技能士・二級建築施工管理技士・外装劣化診断士）