スタッフブログ

「以前に紹介した外壁塗装業者が施工後に問題を起こし、オーナーとのトラブルになった」
「どの業者が信頼できるのか、判断基準がわからない」
「宿泊施設の外壁塗装は住宅の業者に頼んでいいのか不安がある」

——富士河口湖町・富士吉田市で不動産管理業務を行う会社の担当者から、こうした悩みを聞くことがあります。

富士河口湖町・富士吉田市で不動産管理業務を行う会社にとって、「信頼できる外壁塗装業者を持っているかどうか」は管理サービスの品質を左右する重要な要素です。

オーナーから「外壁が傷んできた」「空室が続いている、外観を改善したい」「宿泊施設の外観をリフレッシュしたい」という相談があった時に、即座に信頼できる業者を紹介できる体制が整っているかどうかで、管理会社としての競争力が変わります。

しかし「どの業者が信頼できるのか」の判断基準が明確でない管理会社の担当者も多いのが現実です。特に富士河口湖町のような宿泊施設が多いエリアでは、「住宅の外壁塗装業者と同じ業者でいいのか」という疑問もあります。

この記事では、富士河口湖町・富士吉田市の不動産会社・管理会社が外壁塗装業者を選ぶ際の6つの本質的な基準を解説します。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年の西山建材工業（プロタイムズ富士吉田店）が、正直にお伝えします。

なぜ「住宅の外壁塗装業者」では管理物件に対応できないことがあるのか

宿泊施設・アパートの施工には住宅と異なるノウハウが必要

住宅の外壁塗装は施主（オーナー）が在宅していることが多く、日中は建物に誰もいない状態での施工が基本です。

一方、宿泊施設・アパートでは

・宿泊客・入居者が生活している中での施工（騒音・臭気・安全への配慮が必要）
・繁忙期カレンダーを考慮した工程管理（施設の稼働を最大限維持しながら工事）
・複数棟・複数フロアの工程分割（ゾーン分割施工の計画と管理）
・入居者・宿泊客への事前告知の準備・サポート
・管理会社・オーナーへのリアルタイム報告体制

これらは住宅の外壁塗装業者が必ずしも持っているノウハウではありません。このノウハウを持つ業者かどうかを確認することが、管理物件に対応できる業者選びの出発点です。

富士河口湖町特有の景観条例対応が必要

富士河口湖町では景観計画に基づく色彩ガイドラインが設けられており、外壁に使用できる色の範囲が定められています。旅館・ホテルの外壁塗装では、景観条例への適合確認と届出対応が必要なケースがあります。

この景観条例への対応ができない業者に依頼すると、施工後に「規制外の色を使ってしまった」として改善指導を受けるリスクがあります。地元専門店として景観条例への適合確認をサポートできる業者かどうかも確認すべき重要な基準です。

管理会社が外壁塗装業者を選ぶ6つの基準

基準①：建築施工管理技士が在籍しているか

一般的な塗装業者が保有する「一級塗装技能士」と「建築施工管理技士」は異なります。一級塗装技能士は塗装技術の専門家ですが、建築施工管理技士は建物全体の工事を管理するための国家資格です。

宿泊施設・アパートの外壁塗装では、入居者への配慮・複数工種の並行管理・工期の厳守・安全管理など、塗装技術以上の管理能力が求められます。建築施工管理技士が在籍していることを確認することが最初の基準です。

確認方法：「建築施工管理技士は在籍していますか？現場に立ち会ってもらえますか？」と直接確認します。

基準②：施工管理アプリでリアルタイムの透明性を確保しているか

管理会社・オーナーが現場に常駐できない物件では、施工管理の透明性が品質保証の鍵です。施工管理アプリを導入し、施工状況をリアルタイムで記録・報告できる業者を選ぶことで、「何をどのように施工したか」の証拠が残ります。

確認すべきポイント
・施工日の気温・湿度の記録があるか（塗料の適正施工条件の確認）
・各工程の写真記録があるか
・使用塗料の品番・塗布量の記録があるか
・管理会社・オーナーがスマートフォンで確認できる形で報告されるか

西山建材工業では施工管理アプリを導入しており、管理会社・オーナーがリアルタイムで施工状況を確認できます。特に複数施設を所有するオーナーや遠方のオーナーに喜ばれています。

基準③：詳細な工事内訳書を標準で提供できるか

「外壁塗装一式〇〇万円」だけの見積書しか出せない業者では、施工内容の確認・修繕費計上の証拠・次回メンテナンス計画の基準が立てられません。以下が明記された詳細見積書・工事内訳書を標準で出せる業者を選んでください。

・外壁面積（㎡）
・屋根面積（㎡）
・使用塗料のメーカー名
・品番
・グレード
・各工程の塗布量（kg/㎡）
・コーキングの範囲と使用材料
・付帯部（雨樋・破風板等）の施工範囲

この内訳書は修繕費計上時にオーナーが税理士に提出する証拠書類にもなります。管理会社としてオーナーにこの書類を提供できることは、管理サービスの付加価値になります。

基準④：塗料メーカーが発行するメーカー保証があるか

業者独自の「10年保証」は業者が廃業すれば終了します。塗料メーカー（アステックペイント等）が直接発行するメーカー保証（一般的に5〜10年）があれば、業者が廃業してもオーナーへの保証が有効です。

管理物件では「業者は廃業したが保証はどうなるのか」という問い合わせがオーナーから来ることがあります。メーカー保証の有無を確認しておくことで、オーナーへの説明がスムーズになります。

基準⑤：富士河口湖・富士吉田エリアの施工実績と地域知識があるか

富士河口湖・富士吉田エリア特有の条件（高標高・紫外線・多湿・積雪・凍害・景観条例）を理解した業者かどうかを確認します。

確認方法
・「富士河口湖町の景観条例への対応はできますか？」
・「このエリアで宿泊施設の施工実績はありますか？」
・「富士山麓の紫外線環境でお勧めする塗料グレードはどれですか？」

これらの質問に具体的に答えられる業者が、地域を理解している業者です。

基準⑥：入居者・宿泊客への配慮と告知のサポートができるか

アパートの入居者・宿泊施設のゲストへの配慮は、管理会社にとって最も重要な施工管理のポイントです。

確認ポイント
・入居者への告知文書の雛形を持っているか
・作成サポートができるか
・施工時間帯の管理（8:00〜17:00）を徹底しているか
・水性塗料の採用で臭気を最小化しているか
・繁忙期カレンダーを考慮した施工計画を立てられるか

「入居者への告知文書はどのように準備しますか？」という質問で、このノウハウの有無を確認できます。

管理会社として「かかりつけ業者」との関係を構築する

まず診断から始めて信頼を積み上げる

管理会社として信頼できる外壁塗装業者との「かかりつけ業者」関係を構築することは、管理サービスの品質を高める重要な投資です。

関係構築の最初のステップは「まず診断を依頼すること」です。複数の管理物件のドローン診断を依頼し、診断報告書の内容・精度・プレゼンテーションの丁寧さを確認します。診断の段階で「この業者は信頼できる」という感触が得られたら、小規模な補修から発注を始めます。

定期診断サービスをオーナーへの付加価値として活用する

年1〜2回、管理物件全体の定期診断を業者に依頼することで、オーナーへの修繕提案の資料を継続的に得られます。

「〇〇号室のコーキングが劣化しています」「屋根の棟板金に浮きが確認されました」という業者からの報告をオーナーに伝えることは、管理会社としての付加価値になります。「管理会社に任せておけば、建物の状態を定期的に把握してもらえる」というオーナーの安心感につながります。

西山建材工業では管理会社向けの定期診断サービス（ドローン診断・外装劣化診断）を提供しています。診断報告書は管理会社からオーナーへの修繕提案資料として活用できる形式で提供します。

まとめ発注での優先対応を引き出す

信頼関係が構築された業者との関係では、複数オーナーの物件をまとめて発注いただく場合の優先スケジュール・価格の調整が可能になります。管理会社として複数オーナーを代表して業者と交渉する立場になることで、個別オーナーが単独で交渉するよりも有利な条件を引き出せることがあります。

「信頼できない業者」を見分けるためのレッドフラグ

以下の行動パターンを示す業者は要注意です。

「今日決めたら値引きします」という急かし 信頼できる業者はお客様が検討する時間を尊重します。急かして即決を迫る業者は、適正価格でない可能性があります。

見積書に「外壁塗装一式」しか記載されていない 施工内容・面積・塗料品番が明記されていない見積書は、後から「言った・言わない」のトラブルになるリスクがあります。

下請けへの丸投げを隠す 「実際に施工するのは御社の職人ですか？」という質問に明確に答えられない業者は、下請け丸投げの可能性があります。中間マージンが発生し、品質管理が下請け任せになるリスクがあります。

施工後の不具合に対して「下請けの問題だ」と言う 施工後の不具合対応を下請けに押しつける業者は、責任体制が不明確です。

保証の根拠が「業者独自の保証」のみ 業者が廃業した場合に保証が消えます。塗料メーカーのメーカー保証があることを確認してください。

よくある質問（FAQ）

Q. 管理会社として業者を紹介した場合、施工トラブルの責任は管理会社にありますか？
A. 施工契約は業者とオーナーの間で直接行うことで、管理会社の法的な施工責任を回避できます。管理会社は業者紹介の窓口として機能し、契約・施工の責任は業者がオーナーに対して直接負う形が一般的です。

Q. 管理物件の定期診断報告書をオーナーに提出してもらえますか？
A. はい。ドローン診断・外装劣化診断の結果を写真付き報告書として提供します。管理会社からオーナーへの修繕提案の資料としてそのままご活用いただけます。

Q. 富士河口湖の宿泊施設と都留市のアパートなど、異なる業態の物件を一括で管理できますか？
A. はい。宿泊施設・アパート・テナント・倉庫など複数の業態にわたる管理物件への対応実績があります。業態ごとの特性を理解した施工提案が可能です。

Q. 施工管理アプリの記録を管理会社の担当者も確認できますか？
A. はい。管理会社の担当者にも施工管理アプリへのアクセスを提供できます。オーナーへの報告資料として施工写真・記録をご活用いただけます。

Q. 景観条例の確認・届出サポートは有料ですか？
A. 景観条例の情報収集・届出書類の作成サポートは施工発注と合わせて行っています。別途費用はかかりません。

Q. まず1物件だけ試してみて、問題なければ他の物件も依頼したいのですが。 A. はい。最初の1棟から始めていただくことを歓迎します。施工品質・管理体制・書類対応を確認していただいてから、他の物件への展開を検討してください。

まとめ——管理会社の競争力は「信頼できるかかりつけ業者」との関係が決める

富士河口湖町・富士吉田市の不動産会社・管理会社にとって、信頼できる外壁塗装業者との「かかりつけ業者」関係は、管理サービスの品質を高め、オーナーからの信頼を積み上げる重要な資産です。

6つの基準（建築施工管理技士在籍・施工管理アプリ・詳細内訳書・メーカー保証・地域実績・入居者対応ノウハウ）で業者を選び、定期診断から関係を始めることが、長期的な管理会社の競争力を作ります。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年。株式会社西山建材工業は、2024年・2025年山梨県施工実績第1位を獲得。全国4,000社以上のアステックペイント加盟店の中でも、厳しい品質基準をクリアした「プロタイムズ」加盟店として、2026年5月セールスチャンピオンズカップ全国第1位、甲信越・北陸エリアでは2026年4月・5月の2大会連続第1位を受賞。さらにアステックペイント全国施工実績10位以内の実績を誇る、地域密着の外装リフォーム専門店です。

「かかりつけ業者としての相談をしたい」「まず管理物件を診断してほしい」という管理会社の担当者のご相談をお待ちしています。

✅ 管理物件の定期診断サービス（ドローン診断・写真付き報告書）
✅ 景観条例への適合確認サポート（富士河口湖町対応）
✅ 宿泊施設・アパート・テナント・倉庫の複数業態対応
✅ 入居者・宿泊客向け告知文書の作成サポート
✅ 施工管理アプリによるリアルタイム進捗共有（管理会社担当者も確認可）
✅ LINEでの気軽なご相談

📞 0120-574-348（受付 8:30〜19:00・日曜定休）

執筆者： 株式会社西山建材工業 代表取締役 西山飛翔 （一級塗装技能士・二級建築施工管理技士・外装劣化診断士）