スタッフブログ

「A棟の外壁が傷んできたが、B棟もそろそろ限界だ」
「管理している5棟のアパートを順番に塗装していきたいが、どう計画を立てればいいかわからない」
「複数棟を別々の業者に頼んだら、品質もバラバラで管理が大変だった」

——富士吉田市で複数の賃貸物件を所有するオーナーや管理会社の担当者から、こうした声をよく聞きます。

富士吉田市には富士急行線沿い・富士山駅周辺を中心に、複数のアパートや賃貸物件を所有している投資オーナーが一定数います。これらのオーナーが最も非効率に陥りやすいのが「物件ごとに異なる業者に個別発注を繰り返す」というパターンです。

複数棟を別々の業者に個別発注すると、業者ごとに施工品質・使用塗料・書類管理の水準が異なります。また毎回業者選びから始めなければならず、時間と労力がかかります。修繕費計上の管理も複雑になります。

一方、信頼できる1社にまとめて発注することで、費用・スケジュール・品質・書類管理のすべてにおいて大きなメリットが生まれます。

この記事では、富士吉田市の不動産オーナー・管理会社が複数棟の外壁塗装を一括管理するメリットと、具体的な進め方を解説します。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年の西山建材工業（プロタイムズ富士吉田店）が解説します。

なぜ「個別発注の繰り返し」が非効率なのか

業者選びのコストが毎回発生する

外壁塗装業者を新たに選ぶたびに、相見積もり（複数業者への見積もり依頼）・業者の信頼性調査・見積書の比較・契約という手順が必要です。このプロセスには2〜4週間の時間がかかります。

複数棟を別々に発注すると、このプロセスを棟数分繰り返すことになり、オーナー・管理会社の担当者の負担が大きくなります。

品質水準が業者によってバラバラになる

業者ごとに使用する塗料のグレード・下地処理の丁寧さ・施工管理の水準が異なります。「A棟は10年持ったのにB棟は5年で剥がれた」という状況が起きると、オーナーとして適切な修繕計画が立てられなくなります。

同一業者への一括発注で施工水準を統一することで、「どの棟もこの業者なら10年は持つ」という予測可能な維持管理計画が立てられます。

修繕費計上の管理が複雑になる

確定申告で外壁塗装を修繕費として計上する場合、複数業者から受け取った工事内訳書・領収書・完工報告書を物件ごとに管理する必要があります。業者ごとに書類の形式が異なると、管理コストが増大します。

一社にまとめると、書類形式が統一され、税理士への提出もスムーズになります。

複数棟を一括管理するメリット

メリット①：費用の節約（スケールメリット）

複数棟を同一業者にまとめて発注することで、以下の費用節約が期待できます。

診断費用の節約：複数棟を同日にまとめてドローン診断することで、1棟あたりの診断費用（移動時間・交通費）を削減できます。

資材のスケールメリット：同一塗料を複数棟分まとめて発注することで、単価が下がるケースがあります。

交渉力の向上：「今年度内にA棟・B棟・C棟の3棟を順番に発注する」という確約は、業者側にとって安定的な受注を意味するため、単価・優先スケジュールでの交渉材料になります。

移動コストの効率化：同一エリア内の物件を連続して施工することで、業者の移動コスト・段取りコストが削減されます。この削減分が見積もりに反映されることがあります。

メリット②：スケジュール管理の一元化

複数棟を同一業者に依頼することで、施工スケジュールの一元管理が可能になります。

特に重要なのが「修繕費計上タイミングの管理」です。都留文科大学の学生退去シーズン前（11〜1月）に施工を完了したい・収益が高い今年度内に修繕費を計上したいという場合、1社への一括依頼であれば複数棟のスケジュールを調整しやすくなります。

また富士吉田市の標高800〜900mという環境では、冬季（12〜2月）は塗装品質上のリスクが高いため、施工可能な春・秋の期間に複数棟の施工を効率的に配分することが重要です。

メリット③：品質の統一と比較管理

同一業者への一括発注で、施工品質・使用塗料・アフターフォローの基準が統一されます。

さらに複数棟を同一業者が施工することで、「A棟は2024年施工・B棟は2026年施工・C棟は次回2028年予定」という長期修繕計画を業者と共有して管理できます。これにより年度ごとの修繕費計上計画が立てやすくなります。

メリット④：「かかりつけ業者」との信頼関係の構築

長期的に一つの業者と関係を構築することで、塗装工事以上のサポートが受けられるようになります。

・台風・大雪後の緊急現地確認（優先対応）
・定期的なドローン診断による劣化状況の報告
・修繕費計上タイミングについての相談対応
・「今すぐ工事が必要か・あと何年待てるか」という正直な意見

「この業者に聞けばいい」という信頼できるかかりつけ業者の存在は、複数物件を所有するオーナーにとって非常に大きな安心感になります。

一括管理を成功させるための3ステップ

Step 1：全物件の現状診断——優先順位の見える化

まず所有する全物件のドローン診断・外装劣化診断を一度にまとめて行い、各物件の劣化状況・優先順位を把握します。

診断の結果を「今すぐ必要・2〜3年以内に必要・5年以上待てる」の3段階に分類することで、資金計画・施工スケジュールの優先順位が明確になります。

例えば以下のような診断結果が得られたとします。

・A棟（築12年）：コーキングが剥離しており今すぐ対応が必要。外壁塗装は今年度中に施工推奨
・B棟（築9年）：コーキングにひびあり、外壁の色褪せが進行中。2〜3年以内に施工推奨
・C棟（築6年）：塗膜は健全だがコケが発生中。バイオ洗浄で対応可能。塗装は5年後

この優先順位が明確になることで、「今年はA棟、来年はB棟」という計画的な修繕計画が立てられます。

Step 2：長期修繕計画の作成

診断結果をもとに、5〜10年間の長期修繕計画を作成します。各物件の施工予定年・費用見込みを一覧化することで、年度ごとの修繕費計上計画が立てやすくなります。

長期修繕計画に記載すべき内容
・各物件の所在地
・棟数
・外壁面積
・現状の劣化状況と優先度
・推奨施工年度と費用見込み
・塗料グレードの選択方針（富士吉田市の環境ではフッ素系・無機系推奨）

西山建材工業では診断結果をもとに長期修繕計画の作成サポートを行っています。

Step 3：年度ごとの発注計画と資金計画の連動

長期修繕計画をもとに、税理士と相談しながら「どの物件を何年度に施工するか」を決定します。

富士吉田市のアパートオーナーに有効な節税戦略として、収益が多い年度に修繕費を集中させるという計画があります。例えば入居率が高く家賃収入が多かった年に、優先順位が高い物件の外壁塗装を実施して修繕費を計上することで、その年の課税所得を下げる効果があります。

1社への一括管理であれば、この計画を業者と共有してスケジュール調整がスムーズに行えます。

富士吉田市特有の注意点——短いメンテナンスサイクルを計画に織り込む

標高800〜900mの環境が塗料を早期劣化させる

富士吉田市の高標高環境では、シリコン系塗料（平地での耐用年数10〜12年）が7〜9年で性能低下するケースがあります。また桂川沿いの多湿環境でコケ・藻が早期発生しやすいです。

長期修繕計画では「平地感覚の10年サイクル」ではなく、富士吉田市の環境特性を反映した「7〜9年サイクル（シリコン系）」または「10〜13年サイクル（フッ素系）」「13〜16年サイクル（無機系）」を採用することが重要です。

フッ素系・無機系という上位グレードの塗料は初期費用が高くなりますが、塗り替えサイクルが延びることで長期的なトータルコストが下がります。複数棟のオーナーこそ、この長期コストの視点が重要です。

民泊・インバウンド向け物件は外観の鮮度管理が特に重要

富士山駅周辺の民泊・短期賃貸物件は、Airbnb・Booking.comのOTA掲載写真の印象が予約数を左右します。外観が劣化した状態のOTA写真は「クリックされない→予約が入らない」という直接的な収入減につながります。

長期修繕計画において、民泊・短期賃貸物件は「外観の鮮度」という観点から優先度を高く設定し、定期的なバイオ洗浄・外壁塗装サイクルを他の物件より短く設定することをお勧めします。

かかりつけ業者との関係を構築するプロセス

まず小規模案件から信頼を積み上げる

最初から全物件を一括発注するのではなく、まず小規模な案件から始めて業者の仕事ぶりを確認することをお勧めします。

・無料のドローン診断を全物件で実施し、診断報告書の内容・精度を確認する
・最も優先度が高い1棟の外壁塗装を依頼し、施工品質・施工管理・書類提供を確認する
・「この業者なら他の棟も任せられる」という確信が得られてから、複数棟の計画的発注に進む

この段階を踏むことで、「信頼できない業者に全物件を一括発注してしまった」というリスクを回避できます。

定期診断サービスを活用して関係を継続させる

かかりつけ業者との関係を継続させる最も自然な方法が「定期診断」の依頼です。

年1〜2回のドローン診断を業者に依頼することで、各物件の劣化状況をリアルタイムで把握できます。業者側にとっても「定期的に診断させてもらえる関係」は将来の施工発注につながる信頼関係の基礎になります。

西山建材工業では管理物件の定期診断（ドローン診断・無料）と診断報告書の提供を行っています。

よくある質問（FAQ）

Q. 富士吉田市内に5棟のアパートを持っています。まとめて診断してもらえますか？
A. はい。複数棟の一括診断（ドローン診断・外装劣化診断）に対応しています。各棟の優先順位を整理した診断報告書を提供します。複数棟を同日にまとめて診断することで、効率的に全体像を把握できます。

Q. 長期修繕計画の作成サポートをしてもらえますか？
A. はい。診断結果をもとに5〜10年間の長期修繕計画（各物件の施工予定年・費用見込み）の作成サポートを行います。税理士との連携が必要な場合はその点もご相談ください。

Q. まとめ発注で価格交渉はできますか？
A. 複数棟の計画的な発注をいただける場合、単棟の個別発注と比較して施工スケジュール・価格の面で優遇できるケースがあります。まずご相談ください。

Q. 富士吉田市以外（都留市・大月市・富士河口湖町）の物件も合わせて依頼できますか？
A. はい。山梨県東部エリア全体での施工に対応しています。エリアをまたいだ複数物件の管理もご相談ください。

Q. 管理会社として複数オーナーの物件をまとめて依頼することはできますか？
A. はい。管理会社として複数のオーナーの物件を取りまとめてご依頼いただく形にも対応しています。オーナーごとの見積書・書類の発行も行います。

Q. 台風・大雪後の緊急確認も優先的に対応してもらえますか？
A. かかりつけ業者としての関係が構築されている場合、台風・大雪後の緊急ドローン診断を優先対応しています。LINEでご連絡ください。

まとめ——富士吉田市の複数棟オーナーは「一括管理」で費用・品質・手間を同時に最適化できる

富士吉田市の不動産オーナーにとって、複数棟の外壁塗装を一社にまとめて依頼することは、費用節約・スケジュール管理の効率化・品質の統一・長期修繕計画の一元化という4つのメリットをもたらします。

まず全物件の一括診断から始め、優先順位を明確にした長期修繕計画を立て、計画的に発注することが複数棟オーナーにとっての最善策です。信頼できるかかりつけ業者との長期的な関係は、安定した賃貸経営の基盤になります。

富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市など山梨県東部エリアで創業46年。株式会社西山建材工業は、2024年・2025年山梨県施工実績第1位を獲得。全国4,000社以上のアステックペイント加盟店の中でも、厳しい品質基準をクリアした「プロタイムズ」加盟店として、2026年5月セールスチャンピオンズカップ全国第1位、甲信越・北陸エリアでは2026年4月・5月の2大会連続第1位を受賞。さらにアステックペイント全国施工実績10位以内の実績を誇る、地域密着の外装リフォーム専門店です。

「複数棟をまとめて診断してほしい」「長期修繕計画を一緒に作りたい」というオーナー・管理会社のご相談をお待ちしています。

✅ 複数棟の一括ドローン診断（無料）
✅ 長期修繕計画の作成サポート
✅ 山梨県東部エリア全体への対応（富士吉田市・富士河口湖町・都留市・大月市）
✅ 台風・大雪後の緊急確認に優先対応
✅ 修繕費計上に必要な詳細工事内訳書・完工報告書の提供
✅ LINEでの気軽なご相談

📞 0120-574-348（受付 8:30〜19:00・日曜定休）

執筆者： 株式会社西山建材工業 代表取締役 西山飛翔 （一級塗装技能士・二級建築施工管理技士・外装劣化診断士）